O Contrato de Locação no Registro de Imóveis - 2004

Antonio Carlos Germano Gomes, advogado, engenheiro civil, Mestre em Direito Constitucional, associado a AASP – Associação dos Advogados de São Paulo.

Diante da necessidade de obter, via locação, um imóvel para utilizar com fins residências ou para instalar um negócio, o locatário menos atento assina contratos padronizados, sem antes consultar um advogado especializado, e coloca em risco uma série de direitos que poderiam garantir a preferência e a vigência nos casos de alienação (venda) do imóvel.

É indiscutível que o contrato de locação, como todo contrato que se pretenda válido, deve conter de forma clara e inequívoca a vontade de ambas as partes, daí que não se podem admitir instrumentos que fazem prevalecer apenas as imposições do locador.

De fato, cláusulas leoninas em favor do locador ou a omissão de direitos do locatário, como os da preferência e da vigência nos casos de alienação, são por demais comuns na prática diária, representando ofensa ao equilíbrio entre as partes e, não raro, gerando graves prejuízos aos locatários.

O objetivo deste artigo não é tratar de todos os aspectos do contrato de locação de imóveis, mas, especificamente, das cláusulas que devem ser levadas a ato notarial (registro e averbação) nas Serventias de Registro Imobiliário (comumente chamados de Cartórios de Registro de Imóveis), com a finalidade de proteger e garantir a plena eficácia para os fins almejados pelo locatário.

A correta descrição do imóvel

Antes de tudo, o primeiro cuidado do locatário é no sentido de que o imóvel objeto do contrato seja detalhadamente descrito, para que o princípio da especificidade seja atendido, que é condição necessária para o registro ou averbação de cláusulas na matrícula do imóvel.

A matrícula representa a vida desde o nascimento do imóvel, e para atender aos fins de publicidade, é de império que nela conste os contratos de locação. Para tanto, é necessário que nos contratos de locação conste a descrição do imóvel com o número da matrícula bem como a identificação do Oficial Registrador de atribuição do imóvel.

É imperioso que o locatário tenha acesso a uma certidão atualizada de matrícula do imóvel, para ter plena certeza de que está negociando com o verdadeiro proprietário do imóvel, e que o objeto da contratação esteja fielmente descrito na matrícula.

Também deve constar no contrato o número de cadastro do imóvel na Prefeitura Municipal, dado este que será importante para confirmar a regularidade do imóvel diante do Município, inclusive checando as descrições constantes. É comum que nos carnês do IPTU, nas suas primeiras páginas, conste o que se usa chamar de “espelho”, onde se encontram detalhadamente as dimensões de área do terreno, de área construída, idade do imóvel, risco de sinistro e outras informações importantes.

Cabe lembrar que em edifícios condominiais, é muito comum que tanto matrícula como cadastro no Município sejam distintos, existindo um para a unidade (apartamento ou conjunto comercial) e outro ou outros para as vagas de garagens. Assim sendo, o contrato de locação deverá descrever também as vagas de garagens, com seus respectivos números de matrícula e de cadastro do município.

Se existirem diferenças entre as descrições constantes na matricula e no cadastro do município (da Prefeitura), devem ser declaradas no corpo do contrato de locação.

Além da clara descrição do imóvel que está sendo locado, a verificação dos dados constantes no Cadastro do Município permitirá ao locatário analisar o risco de um aumento corretivo no valor do Imposto Predial e Territorial Urbano, no caso de que o imóvel tenha proporções reais maiores do que consta no cadastro municipal, pois as Administrações Públicas, freqüentemente, por inspeções e fiscalizações, conseguem determinar as dimensões corretas e corrigem os valores cobrados.

Na descrição do imóvel objeto, portanto, a referência ao número de matrícula e ao cadastro da Prefeitura, somando-se descrições de endereço, limites e confrontação, área total e área construída são indispensáveis para a segurança das partes, em especial, do locatário.

Uma vez que se tenha toda a identificação do imóvel, e, reiteramos, o número da matrícula e em qual Registro Imobiliário (Cartório) se encontra, é fundamental incluir expressamente, no corpo do contrato, a cláusula de preferência e a cláusula de vigência.

Cláusula de Preferência

Em que pese que a lei 8245 de 18 de outubro de 1991, em seu artigo 33 não deixar claro que a cláusula de preferência deva estar expressa, ou seja, deva constar no corpo do contrato, é de boa cautela que esteja descrito, confirmando os termos do artigo 27 e seguinte do referido diploma legal.

Apesar de raros os casos em que o locatário se dá ao trabalho de levar para averbação do contrato ao Registro de Imóveis (Cartório de Imóveis, como consta na lei), esta é uma condição necessária para no futuro poder efetivamente fazer valer seu direito de preferência em caso de descumprimento do previsto na Lei 8425 pelo Locador (artigos 27 e seguintes).

Cabe observar, também, que só é possível levar ao Oficial Registrador contratos nos quais constem as assinaturas e correta identificação das testemunhas.

È importante levar para averbação no cartório de registro de imóveis a cláusula de preferência, porque, ainda que se faça constar expressamente a cláusula de preferência, mas o contrato não estiver devidamente averbado na matrícula do imóvel, o locatário não poderá efetivamente exercer tal preferência no caso de venda do imóvel sem a prévia consulta à sua vontade de aquisição. Apenas terá direito pessoal de perdas e danos, na medida em que puder prová-los. Ou seja, ao invés de poder tornar nula a alienação feita a terceiros sem que tivesse sido previamente consultado, adquirindo para si o imóvel, terá apenas ao seu dispor a opção de ação de perdas e danos. Por isso insistimos no cuidado de efetivamente fazer constar tal averbação.

Cláusula de Vigência

Nos termos do artigo 8º da Lei 8.245, no caso de alienação do imóvel, o adquirente, ou promissário comprador, ou promissário cessionário podem denunciar o contrato até 90 dias após o registro da venda ou do compromisso, e com isto, obrigar ao locatário que em 90 dias desocupe o imóvel, daí que o remédio para tanto é a Cláusula de Vigência, como garantia necessária, devendo constar expressamente do contrato.

Uma leitura atenta do artigo 8º da Lei 8.245 nos leva a concluir que o direito de permanecer no imóvel até o final do contrato, pelo locatário, exige que: a) se trate de locação com prazo determinado, portanto, não cabe cláusula de vigência para contrato de locação com prazo indeterminado; b) Que conste do contrato cláusula de vigência de forma expressa e clara; c) Seja averbado o contrato junto à matrícula do imóvel, no competente Cartório de Registro de Imóveis.

A redação da cláusula de vigência deve ser clara, no sentido de obrigar o locador, seus sucessores a qualquer título, em caso de alienação, doação ou qualquer outra forma de transferência de titularidade da propriedade a respeitarem na sua integralidade o contrato de locação.

Devemos esclarecer que, por força da lei dos registros, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973, a cláusula de vigência deve ser registrada (grifamos para demonstrar a diferença entre registro e averbação), nos termos do artigo 167, I, alínea 3 da referida lei.

Logo, é necessário, sim, fazer constar o teor dos artigos da lei relativos à vigência e preferência, no contrato de locação, para que se possa levá-lo para a averbação da cláusula de preferência expressa e para o registro da cláusula de vigência expressa, dando a necessária proteção ao locatário.

Assim leciona Loureiro Filho [1] ao afirmar que o contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, registrado no Livro 2, consignará, igualmente, o seu valor, renda, prazo e lugar do pagamento, bem como pena convencional, nos termos do artigo 242 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015 /73).

Assim explicando: Sem a cláusula de vigência, supondo que o locador coloque o imóvel à venda, depois de ter previamente notificado o locatário de seu interesse em vender (para o quê é necessário informar valor), e efetivamente venha a vendê-lo, o novo proprietário poderá, em noventa dias depois do registro da aquisição, notificar o locatário para que se retire do imóvel, no prazo de noventa dias.

Imaginemos uma situação em que o locatário, para fins comerciais, tenha feito grandes investimentos em marketing, para que todos conhecessem seu novo endereço. O quanto perderá emnegócios, sem contar os custos de nova mudança e o trabalho de procurar um novo imóvel? Ou, ainda que fosse imóvel para fins residenciais, é possível imaginar a dificuldade de readaptar a nova vida, com todos os problemas que uma mudança de endereço significa.

Muitos locadores e muitas administradoras insistem que irão respeitar o direito de preferência, que tem previsão legal, levando o locatário à confusão, ao supor que apenas isso lhe será suficiente para que possa ter o contrato de locação cumprido até o final da vigência.

Por tudo que foi exposto, por razões de ordem prática e exercício do direito, o locatário deve levar o contrato ao Cartório de Imóveis, deverá averbar a cláusula de preferência (artigo 167, II, 16) e registrar a cláusula de vigência (artigo 167, I, 4), e mais, antes de assinar o contrato, deve levar o modelo à Serventia (Cartório) para certificar-se que naquela redação está garantido no direito de preferência e de vigência.

Finalmente, no caso de imóveis que não possuam matrícula, ou nela não esteja averbada a construção, não será, em tese, possível realizar os atos registrais necessários e com isso, a segurança do inquilino também estará reduzida, daí que, durante a negociação, é fundamental ter acesso à certidão de matrícula do imóvel que se pretende locar e aos dados cadastrais.

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[1] Loureiro Filho, Lair da Silva, et Claudia Regina de Oliveira Magalhães da Silva Loureiro. Notas e Registros Públicos. São Paulo: Saraiva, 2004. p. 236.